איך קוראים נסח טאבו? מדריך צעד אחר צעד: בעלות, הצמדות, משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה

לפני שמתחילים: איזה נסח להוציא ואיך

מפיקים את הנסח באתר "מקרקעין ברשת" של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. משלמים אגרה, והנסח מגיע למייל תוך דקות. צריך מספר גוש וחלקה, ובבית משותף גם מספר תת-חלקה. את הגוש והחלקה מוצאים לפי כתובת באתר המרכז למיפוי ישראל, בחשבון הארנונה או בחוזה הקודם של הדירה.

בדף השירות הרשמי יש שתי הערות שכדאי להכיר:

1. מספר תת-החלקה בטאבו לא תמיד זהה למספר הדירה בבניין. מי שמקליד "7" כי זו הדירה שעל הדלת עלול לקבל נסח של דירה אחרת ולבדוק את הנכס הלא נכון. כדי לאתר תת-חלקה מתקשרים למוקד ‎*8653, שלוחה 7 ואחר כך שלוחה 1.
2. הנסח נחשב מסמך מקורי רק בגרסה הדיגיטלית, עם החתימה האלקטרונית. הדפסה שלו כבר לא נחשבת מקור.

שלב 1: ראש הנסח, זיהוי הנכס ותאריך ההפקה

בראש הנסח רשומים הגוש, החלקה ותת-החלקה, ותאריך ושעת ההפקה.

קודם כול משווים את הגוש, החלקה ותת-החלקה למה שכתוב בטיוטת החוזה. ספרה אחת לא נכונה בחוזה תתגלה רק כשמגיעים לרישום, ואז כבר מאוחר.

אחר כך בודקים את התאריך. המידע בנסח נכון ליום שבו הופק, ולא יותר. נסח מלפני חודש לא יראה עיקול שנרשם אתמול. אצלנו מוציאים נסח חדש ביום החתימה ושוב לפני כל העברת כספים משמעותית.

שלב 2: תיאור הנכס, החלק ברכוש המשותף וסוג התקנון

בחלק הזה רשומים השטח הרשום של הדירה, הקומה ותיאור קצר. יש בו גם שלושה נתונים שקונים נוטים לדלג עליהם.

הנתון הראשון הוא החלק ברכוש המשותף, שמוצג כשבר. לפי סעיף 57 לחוק המקרקעין הוא נקבע לפי היחס בין שטח הדירה לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון קבע אחרת. לפי סעיף 58, זה גם היחס שלפיו כל בעל דירה משתתף בהוצאות אחזקת הבניין, אלא אם התקנון קבע אחרת.

הנתון השני הוא סוג התקנון: מוסכם או מצוי. תקנון מוסכם הוא תקנון שבעלי הדירות קבעו ורשמו (סעיף 62). אם לא נרשם תקנון כזה, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק (סעיף 64). הצמדות של חניה, מחסן או גג נקבעות בתקנון מוסכם, ולכן כשכתוב רק "תקנון מצוי" כדאי להניח שאין לדירה הצמדות רשומות.

הנתון השלישי הוא השטח הרשום. הוא לא תמיד שווה לשטח שבחשבון הארנונה או לשטח שבמודעה של המתווך. פער גדול הוא סיבה לפתוח את תיק הבניין בוועדה המקומית ולבדוק אם נוספו חלקים בלי היתר.

שלב 3: הצמדות. כאן מופיעות החניה, המחסן והגג

הצמדה היא חלק מהרכוש המשותף שהוקצה לשימוש בלעדי של דירה אחת. בנסח היא מופיעה כתיאור (חניה, מחסן, גג, חצר), בדרך כלל עם סימון של אות וצבע כמו בתשריט הבית המשותף, ולפעמים גם עם השטח.

הבסיס בחוק נמצא בשני סעיפים. סעיף 55(ג) מאפשר לקבוע בתקנון שחלק מסוים מהרכוש המשותף יוצמד לדירה מסוימת. אי אפשר להצמיד כך חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים שמשרתים את כל הדיירים. סעיף 62(א) מוסיף שהצמדה כזו טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות.

מכאן נובע כלל פשוט. חניה, מחסן או גג שלא מופיעים בנסח הם רכוש משותף של כל הבניין. "הסכמנו עם השכנים", "תמיד חנינו פה" או סעיף בחוזה שאומר "כולל חניה" לא משנים את המרשם. מוכר שמוכר חניה שלא רשומה על שמו מוכר משהו שאינו שלו.

כשיש הצמדה רשומה, פותחים את התשריט ומוודאים שהחניה המסומנת היא אותה חניה שהמוכר הראה בסיור.

שלב 4: בעלויות. מי באמת רשאי למכור

בחלק "בעלויות" רשומים סוג השטר שבו נרשמה הבעלות (מכר, מכר ללא תמורה, ירושה ועוד), מספר השטר ותאריכו, שם הבעלים, מספר הזהות שלו והחלק שלו בנכס: "בשלמות", או חלק כמו 1/2.

מה בודקים:

1. שהשם ומספר הזהות בנסח זהים לתעודת הזהות של מי שיושב מולכם. אם רשומים שני בעלים, שניהם חותמים.
2. שהחלקים מצטרפים לנכס שלם. אם על שם המוכר רשום רק 1/2, החצי השני שייך למישהו אחר, וגם הוא צריך להיות צד לעסקה.
3. אם הבעלים הרשום נפטר, היורשים יכולים למכור, אבל העסקה תעבור דרך צו ירושה או צו קיום צוואה ורישום הירושה בטאבו.

ומה אם הזכות רשומה תחת "חכירות" ולא תחת "בעלויות"? אז המוכר הוא חוכר, ולרוב המחכיר הוא רשות מקרקעי ישראל. לפי סעיף 3 לחוק המקרקעין, שכירות ליותר מ-25 שנה היא "חכירה לדורות". במקרה כזה בודקים מתי החכירה מסתיימת ומה תנאי החידוש מול המחכיר.

שלב 5: משכנתאות. למי הנכס משועבד ובאיזו דרגה

בחלק "משכנתאות" רשומים הגוף המלווה (בדרך כלל בנק), הדרגה (ראשונה, שנייה), הסכום או "ללא הגבלת סכום", ומספר השטר.

משכנתה לא מונעת מכירה. סעיף 85 לחוק המקרקעין קובע שהבעלים רשאי לעשות עסקה בנכס, אבל העסקה לא פוגעת בזכות של בעל המשכנתה לממש אותה. במילים פשוטות: אם הקונה שילם למוכר והמשכנתה לא נמחקה, הבנק של המוכר עדיין יכול לממש את הדירה.

לכן כשרשומה משכנתה, מבקשים מהבנק של המוכר מכתב כוונות עם יתרת החוב המדויקת. את הסכום הזה מעבירים ישירות לבנק, והבנק מתחייב למחוק את המשכנתה. ואם יתרת החוב גבוהה ממחיר הדירה? אז לא מתקדמים עד שיש פתרון כתוב.

שלב 6: הערות. כאן מסתתרות רוב הבעיות

בתחתית הנסח רשומות ההערות. ליד כל הערה כתוב מה סוגה, לטובת מי ונגד מי נרשמה ומתי.

למה רושמים הערת אזהרה מיד אחרי החתימה

לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת רק ברישום. עד אז יש לקונה התחייבות של המוכר, ועדיין לא בעלות. סעיף 9 מכריע בין קונים שמתחרים על אותו נכס: קונה מאוחר שפעל בתום לב, שילם ונרשם יכול לגבור על הקונה הראשון.

הערת אזהרה סוגרת את הפרצה הזו. לפי סעיף 127(ב), עיקול שנרשם אחריה, או חדלות פירעון של המוכר, לא פוגעים בזכויות שההערה מגינה עליהן.

בית המשפט העליון הראה מה קורה בלי ההערה. בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל (פ"ד נז(2) 385, 2003) דחה הרכב של שבעה שופטים ערעור של קונה שלא רשם הערת אזהרה ולא גילה עניין בנכס במשך 17 שנה. בינתיים נמכר הנכס לקונה אחר, שבדק את המרשם, פעל בתום לב ורשם הערת אזהרה מיד. הקונה המאוחר ניצח.

מה נסח הטאבו לא יגיד לכם

נסח נקי הוא רק השלב הראשון בבדיקה. אלה דברים שלא מופיעים בו:

1. חריגות בנייה וצווי הריסה. הם מופיעים בתיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
2. משכונות ברשם המשכונות, שרלוונטיות בעיקר לזכויות שעוד לא נרשמו בטאבו.
3. דירות שלא נרשמו בטאבו. בבניין שלא נרשם כבית משותף, הזכויות בדירה מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל (שם מבקשים "אישור זכויות") או בחברה משכנת.
4. חובות ארנונה, ועד בית והיטל השבחה.
5. מקרקעין שלא עברו הסדר. שם הרישום הוא ראיה לכאורה בלבד ולא ראיה חותכת (סעיף 125(ב)).

כלי שכדאי להכיר: טאבו-נט

בעלי זכויות רשומים יכולים להירשם בחינם לשירות "טאבו-נט" ולקבל התראה במייל או בנייד על כל פעולת רישום בנכס שלהם. הרשות נותנת שתי דוגמאות למקרים שהשירות נועד לתפוס: העברת בעלות על סמך צו ירושה מזויף, ורישום הערת אזהרה על סמך ייפוי כוח מזויף. ההתראה לא עוצרת את הרישום, אבל היא מאפשרת לפנות ללשכה מיד.

שאלות נפוצות

כמה זמן נסח טאבו "בתוקף"?

אין לנסח תוקף קבוע. הוא משקף את המרשם ביום שבו הופק, ולכן מוציאים נסח חדש לפני החתימה ולפני כל תשלום.

אפשר להסתמך על נסח מודפס?

הנסח נחשב מסמך מקורי רק בגרסה הדיגיטלית עם החתימה האלקטרונית. את הקובץ שומרים כמו שהתקבל.

המוכר אומר שהחניה שלו, אבל היא לא מופיעה בנסח. מה זה אומר?

שהחניה רשומה כרכוש משותף. כדי להצמיד אותה לדירה צריך לתקן את התקנון בהסכמת כל בעלי הדירות (סעיף 62(א)). עד שזה קורה, הקונה מקבל דירה בלי חניה רשומה, וזה צריך להשפיע על המחיר.

רשום עיקול על הדירה. אפשר בכל זאת לקנות?

אפשר, אם החוב משולם מתוך התמורה והעיקול נמחק לפני העברת הבעלות. עושים את זה רק דרך נאמנות של עורך דין ועם אישור בכתב מהנושה על גובה החוב.

מה ההבדל בין משכנתה להערת אזהרה לטובת בנק?

משכנתה היא שעבוד שכבר נרשם. הערת אזהרה לטובת בנק נרשמת בדרך כלל כשהבנק נתן הלוואה והמשכנתה עוד לא נרשמה. בשני המקרים צריך מכתב כוונות מהבנק ומחיקה לפני העברת הבעלות.

מצאתי טעות בנסח. מה עושים?

מגישים בקשה לתיקון בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס.