הקבלן מאחר במסירת הדירה? כמה פיצוי מגיע לפי חוק המכר (דירות), ומתי "כוח עליון" לא פוטר אותו
בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, קבלן שמאחר יותר מחודש במסירת הדירה חייב בפיצוי בלי שהקונה יוכיח נזק: דמי שכירות של דירה דומה, פי 1.25 מהחודש החמישי ופי 1.5 מהחודש ה-11 (סעיף 5א לחוק המכר (דירות)). הוא פטור רק אם האיחור נגרם בגלל הקונה בלבד, או בנסיבות סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות).
קודם כול: מתי נחתם החוזה
לסעיף 5א יש שני נוסחים, והתאריך שקובע ביניהם הוא תאריך החתימה על החוזה, לא תאריך המסירה. תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) פורסם ברשומות ב-30 ביוני 2022, וחל על חוזים שנכרתו מ-7 ביולי 2022. על חוזים קודמים ממשיך לחול הנוסח הישן (סעיף 11(ד) לחוק).
| חוזה שנחתם עד 6.7.2022 | חוזה שנחתם מ-7.7.2022 | |
|---|---|---|
| מתי נוצרת הזכאות | אחרי 60 יום מהמועד החוזי | אחרי חודש מהמועד החוזי |
| מאיזה יום מחושב הפיצוי | מהמועד החוזי עצמו | מתום החודש הראשון |
| גובה הפיצוי | פי 1.5 מדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים, פי 1.25 מהחודש התשיעי | דמי שכירות בחודשים 2–4, פי 1.25 בחודשים 5–10, פי 1.5 מהחודש ה-11 |
| פטור מפיצוי | הצדדים רשאים להסכים בחוזה על פטור לאיחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, כשהסיכון להן לא מוטל עליו | רק איחור שנגרם בגלל הקונה בלבד, או נסיבות לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות) |
| ויתור על הפיצוי כתנאי למסירה | אין הוראה מפורשת | בטל (סעיף 7א(ב)) |
מקור: סעיף 5א לחוק המכר (דירות) בשני נוסחיו, וסעיף 11(ד).
כמה פיצוי מגיע לפי הנוסח הנוכחי
הקונה זכאי לפיצוי "בלא הוכחת נזק". הוא לא צריך להראות ששכר דירה אחרת או שהפסיד כסף. הבסיס לחישוב הוא דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, והם מוכפלים לפי משך האיחור:
| תקופת האיחור (מהמועד החוזי) | הפיצוי לכל חודש |
|---|---|
| החודש הראשון | אין פיצוי |
| מתום החודש הראשון עד תום החודש הרביעי | דמי שכירות של דירה דומה |
| מהחודש החמישי עד תום החודש העשירי | דמי השכירות כפול 1.25 |
| מהחודש ה-11 ואילך | דמי השכירות כפול 1.5 |
מקור: סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות).
שלושה פרטים בסעיף שמשנים את הסכום בפועל:
- הפיצוי משולם "בעבור כל חודש או חלק ממנו". גם חודש איחור שלא הושלם נכנס לחישוב.
- אם בחוזה נקבע פיצוי אחר על איחור, הקונה מקבל את הסכום הגבוה מבין השניים. פיצוי חוזי נמוך מהחוק לא מוריד את הפיצוי הסטטוטורי.
- ההשוואה היא לדירה דומה בגודלה ובמיקומה, לא לדירה שהקונה גר בה בפועל. כדאי לאסוף מודעות שכירות של דירות דומות באזור, או חוות דעת של שמאי.
דוגמה מספרית
נניח שדמי השכירות של דירה דומה הם 6,000 ש"ח לחודש, והדירה נמסרה 12 חודשים אחרי המועד החוזי.
| חוזה שנחתם מ-7.7.2022 | חוזה שנחתם עד 6.7.2022 |
|---|---|
| חודש 1: אין פיצוי | חודשים 1–8: 8 × 9,000 = 72,000 ש"ח |
| חודשים 2–4: 3 × 6,000 = 18,000 ש"ח | חודשים 9–12: 4 × 7,500 = 30,000 ש"ח |
| חודשים 5–10: 6 × 7,500 = 45,000 ש"ח | |
| חודשים 11–12: 2 × 9,000 = 18,000 ש"ח | |
| סך הכול: 81,000 ש"ח | סך הכול: 102,000 ש"ח |
הדוגמה להמחשה בלבד. היא מראה משהו שקונים לא תמיד יודעים: בחודשים הראשונים של איחור, הנוסח הישן נותן יותר. היתרון של הנוסח החדש הוא בפטורים: לקבלן נשארו רק שתי דרכים להימנע מתשלום, והחוזה לא יכול להוסיף עוד.
מתי משלמים את הפיצוי
לפי סעיף 5א(ב), הפיצוי משולם בתום כל חודש בעד אותו חודש. הקונה לא צריך לחכות למסירה כדי לקבל אותו. בחוזים לפי הנוסח הישן, הפיצוי בעד 60 הימים הראשונים משולם בתום אותם 60 יום.
"כוח עליון": מתי הקבלן באמת פטור
בחוזים מ-7 ביולי 2022 יש שני מצבים בלבד שבהם הקבלן לא משלם פיצוי (סעיף 5א(ג)):
- האיחור נגרם ממעשה או ממחדל של הקונה בלבד. המילה "בלבד" חשובה: אם גם הקבלן תרם לאיחור, הפטור הזה לא חל.
- האיחור נגרם מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ומתקיימים שאר התנאים של אותו סעיף.
סעיף 18(א) דורש שכל התנאים יתקיימו יחד:
- בעת כריתת החוזה הקבלן לא ידע ולא היה עליו לדעת על הנסיבות, או לא ראה אותן מראש ולא היה עליו לראותן.
- הוא לא יכול היה למנוע אותן.
- קיום החוזה בנסיבות האלה בלתי אפשרי, או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם.
זה מבחן קשה. עיכוב ברשות המקומית, מחסור בפועלים או התייקרות של חומרים לא פוטרים את הקבלן מעצמם. הם צריכים לעמוד בכל אחד מהתנאים האלה, והקבלן הוא שטוען לפטור ולכן צריך להוכיח אותם.
מה עם רשימת "כוח עליון" בחוזה? בחוזים מ-7 ביולי 2022 היא לא מרחיבה את הפטור. סעיף 7א(א) קובע שאין להתנות על החוק אלא לטובת הקונה. בחוזים שנחתמו עד 6 ביולי 2022 המצב שונה: הנוסח הישן של סעיף 5א(ג) התיר לצדדים להסכים על פטור לאיחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להן לא מוטל עליו. בחוזה ישן, הניסוח של סעיף כוח העליון שווה בדיקה מדוקדקת.
המלחמה: מה קבע בג"ץ
ביולי 2025 דחה בג"ץ, בהרכב בראשות הנשיא יצחק עמית, עתירה של התאחדות הקבלנים בוני הארץ נגד הממשלה. לפי ההתאחדות, היא ביקשה בין השאר שהמלחמה תוכר כאירוע מסכל ושחוק המכר יתוקן. לפי הדיווחים, בית המשפט קבע שהעתירה כללית מדי וחסרה נתונים עובדתיים קונקרטיים, ושטענות לגבי איחורים במסירה לרוכשים שאינם צד לעתירה צריכות להתברר קודם בערכאות המוסמכות, לפי נסיבות כל מקרה.
המשמעות לקונה: אין קביעה כללית שהמלחמה פוטרת קבלנים מפיצוי. מכתב מהקבלן שמודיע על "כוח עליון" הוא טענה שלו, לא פסק דין. כל מקרה נבחן לפי התנאים של סעיף 18(א).
מה עוד הקבלן לא יכול להתנות
ויתור על הפיצוי בתמורה למפתח
בחוזים מ-7 ביולי 2022, ויתור של הקונה על פיצוי בשל איחור, גם בכתב, בטל אם הותנה במסירת הדירה, בביצוע תיקונים או בהעברת הזכויות לקונה משנה (סעיף 7א(ב)).
הצמדה למדד בזמן האיחור
בחוזים מ-7 ביולי 2022 ההצמדה למדד תשומות הבנייה נעצרת במועד המסירה שבחוזה. היא ממשיכה רק אם האיחור נכנס לאחד הפטורים של סעיף 5א(ג) (סעיף 5ג(ג)). פירוט במאמר חוזה רכישה מקבלן: הסעיפים הבעייתיים לפני חתימה.
החוק גם קובע שהוא אינו גורע מזכויות הקונה לפי כל דין אחר (סעיף 7).
מה עושים כשהמסירה מתעכבת
- בודקים את תאריך החתימה על החוזה, כדי לדעת איזה נוסח חל.
- מאתרים בחוזה את מועד המסירה המדויק. ניסוח כמו "מועד משוער" או ימי חסד נוספים משפיע על השאלה מהו המועד החוזי, ואצלנו בודקים אותו לפני כל חישוב.
- אוספים ראיות לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
- שולחים לקבלן דרישה בכתב בתום כל חודש, כי זה המועד שבו הפיצוי צריך להשתלם.
- אם הקבלן טוען לכוח עליון, מבקשים ממנו בכתב לפרט את הנסיבות, ובודקים אותן מול שלושת התנאים של סעיף 18(א).
- במסירה לא חותמים על מסמך ויתור. ואם כבר נחתם, בודקים אם הוא בטל לפי סעיף 7א(ב).
שאלות נפוצות
מאיזה יום מתחילים לספור את הפיצוי?
בחוזים מ-7 ביולי 2022: מתום החודש הראשון אחרי המועד החוזי. בחוזים קודמים: אם האיחור עבר 60 יום, הפיצוי מחושב מהמועד החוזי עצמו.
צריך להוכיח נזק כדי לקבל פיצוי?
לא. הפיצוי לפי סעיף 5א משולם בלא הוכחת נזק, לפי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
בחוזה נקבע פיצוי נמוך יותר מהחוק. מה מקבלים?
את הגבוה מבין השניים. סעיף 5א(א) קובע שהקונה זכאי לפיצוי הסטטוטורי או לפיצוי שהוסכם בחוזה, לפי הגבוה.
הקבלן טוען שהמלחמה היא כוח עליון. הוא פטור?
לא אוטומטית. בחוזים מ-7 ביולי 2022 הקבלן צריך להוכיח את כל התנאים של סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות). בג"ץ דחה ב-2025 עתירה של התאחדות הקבלנים בנושא, וקבע שטענות כאלה יתבררו לפי נסיבות כל מקרה.
חתמתי על ויתור כשקיבלתי את המפתח. הפסדתי את הפיצוי?
בחוזים מ-7 ביולי 2022, ויתור על פיצוי בשל איחור שהותנה במסירת הדירה בטל (סעיף 7א(ב)). בחוזים קודמים אין הוראה מפורשת כזו, ובודקים את הוויתור לפי נסיבות החתימה עליו.
הקבלן מאחר. ההצמדה למדד ממשיכה לרוץ?
בחוזים מ-7 ביולי 2022, לא. ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה, אלא אם האיחור נכנס לאחד הפטורים של סעיף 5א(ג) (סעיף 5ג(ג)).
מקורות ולינקים
- חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (סעיפים 5א, 5ג, 7, 7א, 11), אתר נבו: nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm
- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (סעיף 18), אתר נבו: nevo.co.il/law_html/law00/71887.htm
- הנוסח הקודם של סעיף 5א (לחוזים שנכרתו עד 6.7.2022), ויקיטקסט: he.wikisource.org/wiki/חוק_המכר_(דירות)
- דחיית עתירת התאחדות הקבלנים בבג"ץ (יולי 2025), מרכז הנדל"ן: nadlancenter.co.il/article/12598
בדיקת זכאות לפיצוי על איחור
משרד עו"ד רועי צרפתי (RTS Law) מחשב את הפיצוי לפי הנוסח שחל על החוזה, ובודק טענות כוח עליון של הקבלן מול סעיף 18(א).
משרדינו: יהוד (דרך החורש 4) | פתח תקווה (מגדלי בסר / ROOMS)
דוא"ל: roie@rts-law.com | אתר: rts-law.com