חוזה רכישה מקבלן: הסעיפים הבעייתיים שכל קונה דירה חדשה צריך לזהות לפני חתימה

שני חוקים שגוברים על החוזה

מעל החוזה שהקבלן מגיש לחתימה עומדים שני חוקים, ושניהם גוברים עליו.

הראשון הוא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. לפי סעיף 7א(א), אפשר לסטות מהוראות החוק רק לטובת הקונה. סעיף שמצמצם זכות שהחוק נותן, למשל תקופת בדק או פיצוי על איחור, לא מחייב את הקונה, גם אם חתם עליו.

השני הוא חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982. לפי סעיף 2, חוזה אחיד הוא נוסח שתנאיו נקבעו מראש בידי צד אחד כדי לשמש בחוזים רבים. חוזה של פרויקט עם עשרות דירות עונה על ההגדרה כמעט תמיד. סעיף 4 מונה תנאים שחזקה שהם מקפחים, וסעיף 19 מסמיך את בית המשפט לבטל אותם או לשנות אותם בהליך בין הקבלן לקונה.

יש כאן דקות שקונים לא מכירים. אותו סעיף 2 מוציא מהגדרת "תנאי" תניה שהצדדים הסכימו עליה במיוחד לחוזה המסוים. סעיף שנוסח מחדש במשא ומתן עלול לאבד את ההגנה של חוק החוזים האחידים. ההגנה של חוק המכר (דירות) נשארת בכל מקרה. לכן כשמתקנים סעיף במשא ומתן, מנסחים אותו עד הסוף.

סעיף בעייתי 1: ויתור על טענות ותביעות

בחוזה זה מופיע בניסוחים כמו "הקונה מצהיר כי בדק את התוכניות ואת המפרט ולא תהיה לו כל טענה", או "חתימה על פרוטוקול המסירה מהווה אישור שהדירה תקינה". לפעמים זה מגיע כמכתב ויתור נפרד שמוגש לחתימה רגע לפני קבלת המפתח. זה הרגע שבו הכי קל ללחוץ על קונה, והחוק סוגר אותו במפורש.

מה החוק אומר:

1. בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, ויתור של הקונה, גם בכתב, על פיצוי בשל איחור במסירה או על טענות לאי-התאמה, בטל אם הותנה במסירת הדירה, בביצוע תיקונים או בהעברת הזכויות לקונה משנה (סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות)).
2. תנאי שבו הלקוח מצהיר שקרא את החוזה, שהוא מודע לעניין מסוים או שעובדה מסוימת מתקיימת בעניינו הוא בחזקת מקפח (סעיף 4(12) לחוק החוזים האחידים).
3. גם תנאי שפוטר את הספק מאחריות שהייתה מוטלת עליו לפי דין הוא בחזקת מקפח (סעיף 4(1)).
4. תנאי ששולל או מגביל את זכות הלקוח לפנות לבית משפט בטל (סעיף 5(א)). תנאי שקובע שכל סכסוך יוכרע בבוררות הוא בחזקת מקפח (סעיף 4(8)), וכך גם בוררות שבה לקבלן השפעה גדולה יותר על בחירת הבורר ועל סדרי הדיון (סעיף 4(10)).

תקופות הבדק שאי אפשר לוותר עליהן מראש

בתקופת הבדק הקבלן אחראי לכל אי-התאמה, אלא אם הוכיח שהקונה גרם לה. בשלוש השנים שאחריה, תקופת האחריות, הוא אחראי אם הקונה הוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4 לחוק המכר (דירות)). לאי-התאמה יסודית, כלומר בחלקים הנושאים של הבניין, תקופת הבדק היא 20 שנה.

מקור: התוספת לחוק המכר (דירות) וסעיף 4(א)(4). אחרי תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים (סעיף 4(ג)).

מועדי ההודעה על ליקוי

ליקוי שאפשר היה לראות במסירה צריך להודיע עליו לקבלן בתוך שנה מהמסירה. על ליקוי נסתר מודיעים תוך זמן סביר מהגילוי (סעיף 4א). הקבלן זכאי להזדמנות לתקן. אם הליקוי חוזר בתוך שנתיים מההודעה, או שהוא דחוף ולא תוקן בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן בעצמו והקבלן נושא בהוצאות (סעיף 4ב).

אצלנו הקונה רושם בפרוטוקול המסירה כל ליקוי שנראה לעין, ומוסיף בכתב ידו שהחתימה אינה ויתור על טענות. הודעות על ליקויים שולחים בכתב, כדי שיהיה אפשר להוכיח מתי נשלחו.

סעיף בעייתי 2: שינויי דיירים ושינויים שהקבלן שומר לעצמו

שינויים שהקונה מבקש

המפרט חייב לכלול מחירון של "פריטים מתומחרים". אלה פריטים שהשר קבע שיש לציין את מחירם לצורך ויתור, הוספה או שינוי מיקום (סעיף 3(א1)). קונה שמוותר על פריט כזה מקבל זיכוי במחיר הנקוב במפרט, ומי שמוסיף או מזיז פריט משלם את המחיר הנקוב (סעיף 3(ו)).

את המועד האחרון להודעה קובעים בחוזה, אבל אסור לקבוע אותו מוקדם משישה חודשים מסיום שלב היסודות של הבניין, אלא אם השר קבע מועד אחר (סעיף 3(ה)). אחרי ההודעה הקבלן מוסר מפרט מעודכן (סעיף 3(ז)), וכל תיקון במפרט טעון חתימה של שני הצדדים (סעיף 2(ב)).

שני ניסוחים שכדאי לעצור עליהם:

• "כל שינוי יבוצע רק באמצעות החברה ובתשלום דמי טיפול שתקבע." תנאי שמחייב את הלקוח באופן בלתי סביר להיזקק לספק או לאדם אחר הוא בחזקת מקפח (סעיף 4(5) לחוק החוזים האחידים). ולגבי פריטים מתומחרים, המחיר כבר כתוב במפרט.
• "כל שינוי שיבצע הקונה יבטל את אחריות החברה לדירה." בתקופת הבדק הקבלן פטור רק מאי-התאמה שהוא הוכיח שנגרמה בגלל הקונה (סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות)). סעיף שמבטל את כל האחריות בגלל כל שינוי גורע מהחוק, ולכן לא מחייב (סעיף 7א(א)). בנוסף, תנאי שמעביר את נטל ההוכחה ללקוח הוא בחזקת מקפח (סעיף 4(7) לחוק החוזים האחידים).

שינויים שהקבלן עושה בעצמו

ניסוח נפוץ: "החברה רשאית לשנות את התוכניות, המפרט ומיקום החניות לפי שיקול דעתה." מולו עומדות ההוראות האלה:

1. כל תיקון במפרט טעון חתימה של שני הצדדים (סעיף 2(ב) לחוק המכר (דירות)).
2. דירה ששונה מהמפרט היא אי-התאמה, כלומר הקבלן לא קיים את חיוביו (סעיף 4(א)(1)).
3. תנאי שנותן לספק זכות בלתי סבירה לשנות את חיוביו המהותיים הוא בחזקת מקפח (סעיף 4(2) לחוק החוזים האחידים).
4. גם תנאי שמאפשר לספק לשנות על דעתו בלבד, אחרי החתימה, את המחיר או חיובים מהותיים אחרים של הלקוח הוא בחזקת מקפח, אלא אם השינוי נובע מגורמים שאינם בשליטתו (סעיף 4(4)).

ואם הקבלן לא צירף מפרט כנדרש? אז רואים אותו כמי שהתחייב למסור כל פריט שהיה צריך להופיע במפרט באיכות גבוהה, ונטל ההוכחה עליו (סעיף 5).

סעיף בעייתי 3: הגבלות על הערת אזהרה והבטוחה לכספים

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, אוסר על קבלן לקבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר לפני שנתן לקונה אחת מחמש בטוחות: ערבות בנקאית (או ערבות מנותן ערבות אחר), פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה לטובת הקונה, הערת אזהרה, או העברת הבעלות על שם הקונה. הסעיף חל "על אף האמור בחוזה המכר".

הערת אזהרה נחשבת בטוחה רק אם לא רשומים לפניה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות עליה (סעיף 2(4)). בפרויקט שהקרקע שלו משועבדת לבנק המלווה, ההערה לבדה לא עומדת בתנאי הזה, והבטוחה היא הערבות.

מה בודקים כשהחוזה מגביל את רישום ההערה

הניסוחים נראים כך: "הערת אזהרה תירשם רק לאחר תשלום 30% מהמחיר", או "הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בעצמו". אם ההערה היא הבטוחה שנבחרה, היא צריכה להיות רשומה לפני שהקבלן מקבל יותר משבעה אחוזים.

גם כשהבטוחה היא ערבות, ההערה חשובה. כל עוד היא רשומה, עסקה שסותרת אותה לא תירשם בלי הסכמת הזכאי או צו בית משפט. עיקול שנרשם אחריה, או צו פירוק נגד בעל הזכויות בקרקע, לא פוגעים בזכויות שהיא מגינה עליהן (סעיפים 126–127 לחוק המקרקעין). איך מזהים את ההערות בנסח מוסבר במדריך איך קוראים נסח טאבו.

פרויקט בליווי בנקאי: מה החוק מחייב

את האיסור על החלפת הערבות אפשר לבקש במשא ומתן. וכשהכספים לא מובטחים בערבות או בביטוח, הקונה לא חייב לשלם יותר מהשיעורים שנקבעו בתקנות לכל שלב בנייה (סעיף 3 לחוק ותקנות סייג לתשלומים, תשל"ה-1975).

סעיף בעייתי 4: לוח תשלומים, הצמדה, ריבית פיגורים ושכר טרחה

כמה מהמחיר מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה

בחוזים שנחתמו אחרי שתיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) נכנס לתוקף ב-2022, תשלום לקבלן לא יוצמד לשום מדד ולא תתווסף עליו ריבית, מלבד ריבית פיגורים. הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר ששולמו בחתימה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו. בפועל, לכל היותר 40% מהמחיר צמודים (סעיף 5ג).

ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה, גם כשהקבלן מאחר. היא ממשיכה רק אם האיחור נגרם בגלל הקונה בלבד, או בנסיבות של סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (סעיפים 5ג(ג) ו-5א(ג)). על חוזים מלפני התיקון חל הנוסח הקודם של החוק (סעיף 11(ד)).

תנאי הצמדה שבו ירידה של המדד לא מזכה את הלקוח, למשל "מדד הבסיס הוא המדד המינימלי", הוא בחזקת מקפח (סעיף 4(11) לחוק החוזים האחידים).

ריבית פיגורים

שיעור ריבית הפיגורים לא יעלה על השיעור שקבע השר, והחובה לשלם אותה מתחילה רק שבעה ימים אחרי מועד התשלום. ההגבלה חלה על כל סכום שנדרש בגלל איחור בתשלום, גם אם בחוזה הוא לא נקרא "ריבית" (סעיף 5ב).

שכר טרחת עורך הדין של הקבלן

ההשתתפות של הקונה בהוצאות המשפטיות של רישום הזכויות מוגבלת לסכום מרבי שקבע השר. הקונה משלם אותן ישירות לעורך הדין, ועורך הדין מוציא לו חשבונית (סעיף 6ג). קבלן שדורש ביודעין יותר מהסכום המרבי עובר עבירה (סעיף 10).

ביטול ופיצוי מוסכם

תנאי שמאפשר לקבלן לבטל את החוזה בגלל כל איחור בתשלום, אפילו קצר, נבחן מול חזקת סעיף 4(2) לחוק החוזים האחידים, שעוסקת בזכות בלתי סבירה לבטל. פיצוי מוסכם בלתי סביר לטובת הקבלן הוא בחזקת מקפח (סעיף 4(6א)).

"כוח עליון" ופיצוי על איחור במסירה

הרבה חוזים כוללים רשימה ארוכה של נסיבות שפוטרות את הקבלן מפיצוי על איחור. הרשימה הזו לא גוברת על החוק. הפטור מהפיצוי לפי סעיף 5א חל רק כשהאיחור נגרם בגלל הקונה בלבד, או בנסיבות סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (סעיף 5א(ג)), וסעיף 7א(א) לא מאפשר להרחיב אותו בחוזה.

התקנון, חברת הניהול ומועד הרישום: סעיפים שקל לפספס

התקנון

אם התקנון שהקבלן מתכוון לרשום משנה את התקנון המצוי באחד מהעניינים הבאים, הוא חייב לפרט את השינוי במפרט או בנספח לחוזה: הוצאת חלק מהרכוש המשותף (למשל הצמדת הגג לדירה העליונה), שיעור החלק ברכוש המשותף, שיעור ההשתתפות בהוצאות, וסדרי קבלת ההחלטות. קבלן שלא פירט רואים אותו כמי שהתחייב שהתקנון המצוי יחול באותו עניין (סעיף 6).

חברת הניהול

קבלן לא יכול לקבוע בחוזה או בתקנון שחברת ניהול תנהל את הרכוש המשותף, אלא אם פירט בחוזה את זהותה ואת תנאי ההתקשרות. סעיף בחוזה הראשון עם חברת הניהול שמונע מבעלי הדירות לסיים אותו תקף לשלוש שנים לכל היותר. אחר כך אפשר להאריך אותו רק בהחלטה של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 6א).

מועד רישום הבית והזכויות

"הבית יירשם כבית משותף בתוך זמן סביר" לא עומד בחוק. הקבלן חייב לרשום את הבית כבית משותף לא יאוחר משנה מרישום החלוקה של הקרקע או ממסירת הדירה, לפי המאוחר. את זכויות הקונה הוא חייב לרשום לא יאוחר משישה חודשים מרישום הבית או מהמסירה, לפי המאוחר. עיכוב שהקבלן הוכיח שנגרם מנסיבות שלא בשליטתו ושלא יכול היה למנוע לא נספר (סעיף 6ב).

טבלת סיכום: מה כתוב בחוזה ומה החוק קובע

שאלות נפוצות

אפשר לבקש מקבלן לשנות סעיפים בחוזה?

אפשר, וזה קורה כמעט בכל עסקה. סעיף שהוסכם עליו במיוחד בחוזה המסוים כבר לא נחשב "תנאי" בחוזה אחיד (סעיף 2 לחוק החוזים האחידים), אבל ההגנות של חוק המכר (דירות) חלות עליו בכל מקרה.

חתמתי על מכתב ויתור כדי לקבל את המפתח. הפסדתי את הזכויות?

בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, לא. ויתור על פיצוי בשל איחור או על טענות לאי-התאמה, שהותנה במסירת הדירה, בטל (סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות)). את הליקויים עדיין צריך להודיע לקבלן במועדים שבסעיף 4א.

הקבלן מבקש להעביר את התשלום ישירות לחשבון החברה ולא בשובר. מותר?

בפרויקט בליווי בנקאי, לא. הקבלן מקבל תשלומים רק באמצעות פנקס השוברים, ותשלום בשובר הוא מה שמחייב את הבנק להוציא ערבות (סעיף 3ב(ד) לחוק הבטחת השקעות).

כמה מהמחיר מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה?

בחוזים שחל עליהם תיקון מס' 9: עד מחצית מכל תשלום, כש-20% מהמחיר ששולמו בחתימה לא צמודים. בפועל עד 40% מהמחיר, ורק עד מועד המסירה שבחוזה (סעיף 5ג לחוק המכר (דירות)).

הקבלן רוצה להחליף את הערבות הבנקאית בהערת אזהרה אחרי המסירה. זה חוקי?

כן, אם הבנייה הושלמה, הדירה נמסרה והחוזה לא אוסר זאת (סעיף 2א לחוק הבטחת השקעות). קונה שרוצה שהערבות תישאר עד רישום הזכויות צריך לכתוב את זה בחוזה.

מי משלם את שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן?

הקונה משתתף בהוצאות המשפטיות של רישום הזכויות עד סכום מרבי שקבע השר, ומשלם אותן ישירות לעורך הדין נגד חשבונית (סעיף 6ג לחוק המכר (דירות)).