איך מחלקים את הדירה בגירושין: מוכרים, קונים את החלק של בן הזוג, או נשארים לגור בה?

כל אחד מבני הזוג רשאי לדרוש פירוק שיתוף

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". לא צריך את הסכמת בן הזוג השני, ולא צריך סיבה.

החוק מעדיף חלוקה בעין, כשאפשר (סעיף 39(א)). דירת מגורים אי אפשר לחצות לשתיים. לכן חל סעיף 40(א): במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, הפירוק נעשה "בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

לא חייבים לחכות לגט. לפי כל זכות, בית המשפט רשאי להורות על חלוקת רכוש שרשום על שם שני בני הזוג בלי קשר למתן הגט.

שלוש דרכים לסיים את השיתוף

סעיף 40 לא נותן לבן הזוג זכות קדימה לקנות את החלק של השני. הדרך הזולה והמהירה היא עדיין הסכמה: אחד קונה, השני מקבל את חלקו, וההעברה נכנסת להסכם הגירושין.

ילדים קטינים: מתי המכירה מעוכבת

סעיף 40א(א) לחוק המקרקעין מגן על ילדים שגרים בדירה. כשבית המשפט מורה על מכירה של דירת המגורים של בני הזוג, הוא לא יורה על ביצועה, והמכירה תעוכב, "כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם". זה כולל גם הסדר ביניים למגורים זמניים, לתקופה שבית המשפט קובע.

ההגנה הזו מעכבת את המכירה, אבל לא מבטלת אותה. ההורה שנשאר בדירה עם הילדים צריך לתכנן לאן עוברים.

סעיף 40א(ב) סוגר עוד פתח. בן זוג שהדירה שלו נמכרה בפירוק שיתוף לא יכול לטעון שהוא דייר מוגן לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולהישאר בדירה אחרי המכירה.

הערכת שווי: על איזה מחיר מסכימים

כשאחד מבני הזוג קונה את החלק של השני, נקודת המוצא היא שווי הדירה בשוק, פחות יתרת המשכנתא, חלקי שניים. מכאן מתחיל המשא ומתן.

הדירה היא רק אחד הנכסים באיזון המשאבים (סעיף 5 לחוק יחסי ממון). לפי כל זכות, את ההפרש משלמים בכסף או בשווה כסף. כלומר אפשר לקזז את החלק בדירה מול נכסים אחרים, כמו פנסיה או חסכונות, במקום להעביר מזומן.

שמאי מקרקעין אחד ששני בני הזוג מסכימים עליו חוסך שתי חוות דעת סותרות ומשא ומתן על הפער ביניהן.

מיסוי: העברה אגב גירושין לא נחשבת מכירה

סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכות במקרקעין "על פי פסק דין לגירושין שניתן אגב הליכי גירושין" לא נחשבת מכירה. זה נכון בין בני הזוג, וגם בהעברה מהם לילדיהם. כשבן הזוג שקיבל את הדירה ימכור אותה בעתיד, יום הרכישה ושווי הרכישה שלו יהיו אלה של בן הזוג שהעביר לו את הזכויות.

לפי כל זכות, אין בהעברה כזו מס רכישה ואין מס שבח. המס נדחה למכירה העתידית. ההעברה יכולה להיות בתמורה או בלי תמורה, והיא חלה גם על ידועים בציבור ועל בני זוג מאותו מין, כשיש הסכם פרידה שקיבל תוקף של פסק דין.

המשמעות המעשית: את העברת הדירה כותבים בהסכם הגירושין ומקבלים לו תוקף של פסק דין. כדאי לבדוק מראש מה יקרה במכירה הבאה, כי המס לא נעלם, הוא רק נדחה.

צ'קליסט: חלוקת הדירה בגירושין

1. מוציאים נסח טאבו ובודקים על שם מי רשומה הדירה ואיזו משכנתא רשומה עליה.
2. מזמינים שמאי מקרקעין מוסכם.
3. בודקים עם הבנק אם אפשר להעביר את הזכויות, ואם בן הזוג שנשאר יכול לשאת את המשכנתא לבד.
4. מחליטים על הדרך: קנייה של החלק, מכירה משותפת, או תביעת פירוק שיתוף.
5. כותבים את ההסכמות בהסכם הגירושין ומקבלים לו תוקף של פסק דין.
6. רושמים בטאבו העברה אגב גירושין. לפי כל זכות צריך הסכם עם תוקף של פסק דין, אישור עירייה, שטרי מכר, אישור בנק אם יש משכנתא, ואגרה.

שאלות נפוצות

בן הזוג מסרב למכור. אפשר לחייב אותו?

כן. כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין). דירה שאינה ניתנת לחלוקה נמכרת, והתמורה מתחלקת (סעיף 40(א)). כשיש ילדים קטינים, המכירה מעוכבת עד שיימצא להם הסדר מגורים מתאים (סעיף 40א).

אני גר בדירה עם הילדים. אפשר לפנות אותי?

לא לפני שבית המשפט ישתכנע שלילדים הקטינים ולך יש הסדר מגורים אחר שמתאים לצרכיכם, כולל הסדר ביניים זמני (סעיף 40א(א)). זה עיכוב, לא ביטול. אחרי המכירה לא תוכל לטעון שאתה דייר מוגן (סעיף 40א(ב)).

קניתי את החלק של בן הזוג. אשלם מס רכישה?

לא, אם ההעברה נעשית לפי הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין. היא לא נחשבת מכירה (סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין), גם כשמשלמים על החלק (כל זכות). במכירה העתידית, יום הרכישה ושווי הרכישה יהיו אלה של בן הזוג שהעביר את החלק.

צריך לחכות לגט כדי לחלק את הדירה?

לא. לפי כל זכות, בית המשפט רשאי להורות על חלוקת רכוש שרשום על שם שני בני הזוג בלי קשר למתן הגט.

הדירה רשומה רק על שם אחד מאיתנו. היא מתחלקת?

דירה שנקנתה בזמן הנישואין נחשבת נכס משותף לצורך איזון המשאבים, גם אם היא רשומה על שם אחד מבני הזוג (כל זכות). דירה שהייתה של אחד מכם לפני החתונה יוצאת בדרך כלל מהאיזון. את החריגים פירטנו במאמר הסכם ממון ודירה.

ראו גם

• הסכם ממון ודירה: לפני החתונה או אחריה, ומי מאשר?
• פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה