הצמדה למדד תשומות הבנייה בדירה מקבלן: על איזה חלק מהמחיר מותר להצמיד, ואיך לא משלמים יותר מדי?
בחוזה לרכישת דירה מקבלן שנחתם מ-7.7.2022 ואילך, מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה לכל היותר מחצית מכל תשלום, ו-20% הראשונים מהמחיר לא מוצמדים בכלל. בפועל מוצמדים לכל היותר 40% מהמחיר. ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה, גם כשהקבלן מאחר, למעט חריגים מצומצמים (סעיף 5ג לחוק המכר (דירות)).
מה החוק קובע: שלושה כללים בסעיף 5ג
הכלל הבסיסי נמצא בסעיף 5ג(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973: התשלומים של הקונה לא מוצמדים לשום מדד ולא נושאים ריבית. החריג היחיד הוא ריבית פיגורים על תשלום שהקונה איחר בו יותר משבעה ימים (סעיף 5ב).
סעיף 5ג(ב) מאפשר לצדדים להסכים על הצמדה למדד תשומות הבנייה, אבל עם שני סייגים:
- 20% הראשונים מהמחיר, שמשולמים בחתימה או לפני כל תשלום אחר, לא מוצמדים.
- מכל תשלום אחר מותר להצמיד לכל היותר מחצית.
סעיף 5ג(ג) מוסיף גם תקרה בזמן: ההצמדה נעצרת לכל המאוחר במועד המסירה שנקבע בחוזה. הכלל הזה לא חל רק בחריגים שבסעיף 5א(ג), למשל עיכוב שנגרם רק בגלל הקונה.
כמה זה שווה בכסף: דוגמה
לשם המחשה: דירה במחיר 2,000,000 ש"ח, ומדד תשומות הבנייה עלה ב-5% עד מועד התשלומים.
| רכיב במחיר | סכום | כמה מותר להצמיד | הפרש הצמדה בעלייה של 5% |
|---|---|---|---|
| 20% הראשונים | 400,000 ש"ח | כלום | 0 ש"ח |
| יתרת התשלומים (80%) | 1,600,000 ש"ח | עד מחצית: 800,000 ש"ח | עד 40,000 ש"ח |
| סך הכול | 2,000,000 ש"ח | עד 40% מהמחיר | עד 40,000 ש"ח |
אילו כל היתרה הייתה מוצמדת, הפרש ההצמדה היה מגיע ל-80,000 ש"ח. בפועל ההצמדה מחושבת בנפרד לכל תשלום, לפי מדד הבסיס והמדד הקובע שנקבעו בחוזה. הטבלה היא קירוב, ולא תחליף לתחשיב.
חוזה שמצמיד יותר ממה שמותר
לפי סעיף 7א(א) לחוק, אי אפשר להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. סעיף בחוזה שמצמיד יותר ממה שסעיף 5ג מתיר לא מחייב את הקונה בחלק שחורג מהמותר. זה נכון גם אם הקונה חתם עליו. משרד הבינוי והשיכון מדגיש את אותה נקודה: אי אפשר לסתור בחוזה את התנאים האלה, אלא לטובת הקונה.
מה בודקים בחוזה ובכל דרישת תשלום:
- מדד הבסיס. איזה מדד נקבע בחוזה כנקודת המוצא לחישוב.
- 20% הראשונים. לוודא ש-20% הראשונים מהמחיר לא מוצמדים.
- מחצית מכל תשלום. בכל דרישת תשלום רק מחצית מהסכום מוצמדת. כדאי לבקש מהקבלן תחשיב הצמדה עם כל דרישה.
- עצירה במועד המסירה. ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה. כל חישוב שממשיך אחרי התאריך הזה דורש הסבר.
- לוח התשלומים. ההצמדה נצברת עד מועד כל תשלום. לוח שדוחה תשלומים גדולים לסוף הבנייה מגדיל את החשיפה למדד.
כשהקבלן מאחר במסירה
איחור במסירה מגן על הקונה בשתי דרכים. הראשונה: ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה. השנייה: אם הדירה לא נמסרה בתוך חודש מהמועד שבחוזה, הקונה זכאי לפיצוי לפי סעיף 5א לחוק, בלי להוכיח נזק. פירטנו את זה במאמר סעיף איחור במסירה בדירות קבלן.
חוזים שנחתמו לפני 7.7.2022
תיקון מס' 9 לחוק נכנס לתוקף ביום 7.7.2022, וחל על חוזים שנחתמו מאותו יום ואילך. את הליך החקיקה אפשר לראות באתר הכנסת. גם סעיף 11(ד) לחוק קובע שהתיקון לא חל על חוזים שנחתמו לפני שנכנס לתוקף. בחוזה ישן כזה, ההצמדה נקבעת לפי תנאי החוזה והדין שחל לפני התיקון.
שאלות נפוצות
האם הקבלן חייב להצמיד את המחיר למדד?
לא. ברירת המחדל בסעיף 5ג(א) היא בלי הצמדה ובלי ריבית. הצמדה קיימת רק אם הוסכם עליה בחוזה, ורק בגבולות שהחוק מתיר.
החוזה שלי מצמיד את כל יתרת התמורה. מה עושים?
קודם כול בודקים מתי החוזה נחתם. אם הוא נחתם מ-7.7.2022 ואילך, החלק שחורג מהמותר לא מחייב (סעיף 7א(א)). מבקשים מהקבלן תחשיב מתוקן ובודקים אותו לפני התשלום הבא.
הקבלן מאחר. האם ממשיכים לשלם הצמדה?
לא על התקופה שאחרי מועד המסירה שבחוזה, למעט החריגים שבסעיף 5א(ג). בנוסף לזה, הקונה זכאי לפיצוי על האיחור לפי סעיף 5א.
האם הכללים האלה חלים גם על דירה יד שנייה?
לא. חוק המכר (דירות) עוסק במוכר שבנה את הדירה או שעתיד לבנות אותה (סעיף 1 לחוק). בעסקת יד שנייה בין אנשים פרטיים, הצמדה, אם בכלל, היא עניין של הסכמה בחוזה.
מקורות ולינקים
- חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (סעיפים 1, 5א, 5ב, 5ג, 7א, 11(ד)), אתר נבו: nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm
- הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), אתר הכנסת: main.knesset.gov.il
- תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות): הצמדת מחיר דירה למדד ואיחור במסירת דירה, משרד הבינוי והשיכון: gov.il/he/pages/9th-amendment
בדיקת סעיף ההצמדה לפני חתימה
סעיף ההצמדה הוא אחד הסעיפים שמשרד עו"ד רועי צרפתי (RTS Law) בודק בכל חוזה קבלן לפני חתימה, יחד עם הסעיפים שמפורטים במאמר סעיפים בעייתיים ומלכודות בחוזי קבלן.
משרדינו: יהוד (דרך החורש 4) | פתח תקווה (מגדלי בסר / ROOMS)
דוא"ל: roie@rts-law.com | אתר: rts-law.com